주택을 구매할 때 대부분의 사람들은 생애 가장 큰 규모의 부채를 떠안게 됩니다. 그런데 만약 집값이 떨어져 집의 시장가치가 남아 있는 주택담보대출보다 낮아지는 상황, 즉 네거티브 에쿼티(Negative Equity)가 발생한다면 어떻게 될지 걱정하시는 분들도 계십니다.
호주는 수십 년간 집값이 꾸준히 상승해 왔기 때문에, 네거티브 에쿼티는 그동안 크게 문제로 여겨지지 않았습니다. 하지만 최근 일부 지역에서 집값이 하락하면서 이 문제가 다시 주목받고 있습니다.
RBA 총재 미셸 불록은 최근 금리 동결 발표 후, 호주 가계 중 네거티브 에쿼티 상태인 비율은 1% 미만이라고 밝혔습니다. 또한 집값이 20% 하락하더라도 전체 가계의 약 5%만 네거티브 에쿼티에 진입할 것이라는 모델링 결과를 제시했습니다.
물론 최근에 높은 가격으로 집을 구매하고 대출 잔액이 큰 가계는 위험이 더 클 수 있습니다. 예를 들어, 외곽 지역에서 100만 달러짜리 집을 5% 예치금으로 구매한 경우, 집값이 10% 하락하면 매각 시 대출금을 모두 상환하지 못해 2만6000달러의 부족분이 발생할 수 있습니다.
특히 예치금이 적고 LMI(대출보험)를 낸 경우, 보험은 은행을 보호할 뿐, 부족분은 결국 본인이 갚아야 하는 구조입니다.
하지만 대부분의 가계는 집을 당장 팔 필요가 없기 때문에, 네거티브 에쿼티가 발생하더라도 실질적 위험은 제한적입니다. 집을 오래 보유하면 가격이 회복될 가능성이 크고, 평균 보유 기간이 8~10년이라는 점을 고려하면 단기 하락이 장기 위험으로 이어지지 않는 경우가 많습니다.
호주 주택시장은 여전히 수요 대비 공급 부족이 심각해, 장기적으로는 가격이 다시 상승할 가능성이 높습니다. 실제로 퍼스는 2014~2019년 동안 17.5% 하락했지만, 이후 가격이 두 배 이상 상승했습니다.
전문가들은 네거티브 에쿼티가 당장 매각해야 하는 상황에서만 심각한 문제가 될 수 있다고 분석합니다. 또한 경제 성장세가 유지되는 한, 전국적인 급락은 발생 가능성이 낮다고 평가합니다.
